De vastgoedmarkt zoekt naar een nieuw evenwicht …

Woningen blijven dubbel zo lang te koop staan ... van 69 dagen in 2008 naar 132 dagen in 2010

De Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lage kostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd dat deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen.

De vastgoedmarkt zoekt naar een nieuw evenwicht …

De PVS index daalt in juli terug naar 1,14 (tegenover 1,26 in juni), wat de aarzeling van de verkopers aangeeft. Wie niet moet verkopen kijkt de kat uit de boom. Half 2008 werd een woning nog verkocht na gemiddeld 69 dagen. In het eerste kwartaal 2010 is die termijn reeds opgelopen tot 132 dagen. Die verdubbeling is des te opvallender omdat 26 % van de verkopers hun vraagprijs verlagen, en net zoals vorige maand blijft de gemiddelde verlaging in vraagprijs hoog. Uit het verleden weten wij dat de prijsvorming op de vastgoedmarkt een “asymmetrisch aanpassingproces” is, flexibel is naar boven toe maar star naar beneden. Of wanneer de vraag toeneemt de prijs langs de aanbodzijde onmiddellijk in een prijsstijging wordt omgezet. Wanneer de vraag afneemt dan wordt dit slechts langzaam omgezet in een prijsdaling. In een eerste fase neemt de gemiddelde verkooptijd toe en slechts mondjesmaat geven de verkopers toe aan een prijsdaling. Heden staan de woningen reeds langer te koop en reeds enige tijd beginnen de verkopers hun prijzen te herbekijken en houden ze meer rekening met de realiteit van de markt.

…En de koper ziet steeds meer ‘te koop’-bordjes, die er dan ook langer blijven hangen.

Daarboven op maakt de omgeving het hem moeilijk om te beslissen: gaan de prijzen straks naar omhoog (inflatie) of naar beneden (deflatie). Worden de belastingsvoordelen voor de aankoop van een woning behouden? Komt er straks een extra belasting op het bezit van een woning? Hoeveel zal de Belgische schuldsanering hem kosten? In ieder geval dient hij, ondanks de historisch lage intrest, diep in zijn nettoloon te graaien om de hypotheeklast af te betalen. Kopen wil hij nog wel, maar enkel tegen zeer gunstige voorwaarden. “Opbeurend is dat we bemerken dat bijna 10% van de kopers jongeren zijn (onder de 25 jaar) die ten volle het nut van de meeneembaarheid van de registratierechten juist inschatten en met financiële hulp van de ouders een eerste woning kopen”.

PVS index mei 2010 (1.00 punt) bereikt terug waarde van mei 2009 (startdatum index)

Terug meer huizen te koop, maar kopers kunnen prijzen niet betalen PVS index mei 2010 (1.00 punt) bereikt terug waarde van mei 2009 (startdatum index)

De Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lage kostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal (prijs)wijzigingen opgevolgd dat deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen.

De verkopers krijgen terug vertrouwen en laten prijzen niet verder zakken …. De lichte opwaartse trend die de PVS index in april aantoonde, lijkt zich door te zetten. Voor het eerst is het totaal nieuw aanbod ‘woningen te koop’ gelijk aan het aanbod van mei 2009 (startdatum index). Ongeveer 23 % van de verkopers verlaagden hun vraagprijs, maar met slechts gemiddeld 3,17 %, weliswaar vertrekkend van een 10% lagere initiële verkoopprijs.

Dat een belegging in onroerend goed, ten gevolge van de recente correctie van aandelen en obligaties, terug als stabiel beschouwd, zorgt er immers voor dat de verkoper zijn prijs niet verder wil laten zakken.

…terwijl de kopers gedwongen blijven wachten op lagere prijs

Ondanks de huidige extreem lage rente en teruggekeerde ruime aanbod, blijven de kopers aarzelen. Dit is een gevolg van de moeilijke betaalbaarheid (*) , op zich een gevolg van onvoldoende koopkracht. De kopers hebben een verdere prijscorrectie nodig van 10 à 15 % om terug te keren naar de betaalbaarheidsindex van 2005, één der betere immo-jaren. “Vandaag is een nog lagere rente - en zelf een substantiële eigen inbreng door de koper - nodig om de aankoop van een woning tegen de huidige marktprijzen mogelijk te maken. De vrees voor een stijgende rente, inflatie of werkloosheid bij de kandidaat kopers hangt dan ook “als een zwaard van Damocles” boven de immo-markt”, aldus Hans Loose van Directmakelaar.be.

(*) zoals aangegeven door de ING-betaalbaarheidsindex

Van start met directmakelaar.be

Beste blogger,

Enkele maanden geleden starten wij een nieuw soort immo-kantoor op, dat zeer uitvoerig gebruikt maakt van het internet.

Na bijna 30 jaar een traditioneel immo-kantoor gerund te hebben dachten wij dat wij het anders en beter konden.

Je kan dat allemaal lezen op onze website, dus genoeg hierover.

Wat is de bedoeling van de BLOG?

• Wij houden u op de hoogte van alle nuttige informatie die betrekking heeft op de aankoop of verkoop van een woning.
• Is er iets nieuws bij directmakelaar.be, dan wordt dit eveneens hier gepubliceerd.
• U kunt steeds reageren op onze artikels. Wat is uw ervaring, wat heb je meegemaakt tijdens de verkoop of aankoop van uw woning...

Wat vragen wij: geen afbrekende maar opbouwende kritiek, mooie verhalen over de kandidaat kopers, reacties uit de buurt...

Wat doet directmakelaar.be zeker niet: deze blog gebruiken als klanten werving.

Wenst u andere kandidaat kopers/verkopers te ontmoeten, aarzel niet en ga naar

Hou het prettig, eerlijk en leerlijk.

Goeie weekend.

HANS