Driedeling maakt huis duurder terwijl de gemiddelde verkoopprijs stabiel blijft !

De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, zwakt af naar een magere .87 punt. Na een einde jaar waar de verkopen werden aangevuurd door het einde oude woonbonus verhaalt, was dit te verwachten.

Waar gevreesd werd dat de markt een dreun zou krijgen vallen dit resultaat nog best mee afgezet tegen de Psv-index van januari 2012 of 2013 (ieder maal 94 punt).

Het aantal verkopers die hun initiële vraagprijs aanpast komt op 29 % te staan. Dit duidt erop dat de rest van het 1^ste kwartaal 2015 eveneens een rustige immo-markt zal zijn.

De trend voorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de Vlaamse particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd die deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen. De evolutie van het totale aanbod van de particuliere verkopers en hun spontane prijswijzigingen in de loop van deze periode geven de toekomstige markttendens weer.

 

Wanneer wij de verkopen van “gewone’ woonhuizen bekijken over het volledige jaar 2014, kunnen wij niet anders dan vaststellen dat de overgang van de oude woonbonus naar de fiscaal minder gunstige woonbonus per saldo weinig impact gegeven heeft op de jaarresultaten. De aantal koop/verkoop transacties in het 4^de kwartaal dienen met 18,5 % de cijfers van het 4^de kwartaal ’13 te overtreffen om 2014 even goed af te sluiten dan 2013.

 

 Zou het toch zo kunnen zijn dat niet het fiscaal potentieel voordeel de incentive is tot aankoop van een woning, maar eerder de job zekerheid, de familiale situatie (samenwonen of niet meer samenwonen, aantal kinderen.). De hoogte van het netto gezinsloon en de inkomstenvastheid bepalen dan het budget en dus de grootte en comfort van de woning.

Het besteedbaar budget, door gebrek een inflatie en traag stijgende economische groei, zal in 2015 geen of weinig groei kennen. De extreem lage intresten compenseren heden voor een heel belangrijk deel de fiscale nadelen van de woonbonus.

Blijven de intresten in 2015 op een dergelijke laag niveau, dan is dit een belangrijke koopstimulans voor de koper. Door de extreem lage inflatie is de verkoper ook minder geneigd om zijn vraagprijs omhoog te duwen.

De huizenmarkt verdeelt zich in DRIE deelmarkten.

Alhoewel de prijzen in 2015 gemiddeld stabiel of zwak stijgend zullen blijken, zal er zich in de markt een DRIE-deling voordoen.

De grotere huizen en villa’s gebouwd rond de jaren 60 zijn niet meer aangepast aan de huidige wensen van comfort, ecologie en leefgewoonte. Heel wat moderne gezinnen zijn kleiner. Beide partners hebben een fulltime job. Deze woningen zijn amper aanpasbaar aan hun huidige woonwensen en daarboven dan ook nog duur in onderhoud. De vraag naar deze woningen crasht net zoals hun waarde.

De huidige generatie kopers heeft niet meer de SPAARQUOTA van hun ouders. Eveneens blijkt dat de mogelijkheden van de ouders om ‘wat te helpen’ bij de aankoop van een woning eveneens op zijn einde loopt.

Gezien een bank – indien hij een gezonde portefeuille wil uitbouwen – slechts een maximale 80% van de koopsom uitleent aan de kopers wordt het totaal koopbudget kleiner. Grotere en dus duurdere woningen worden moeilijker verkocht wat zich vertaalt in een lagere prijs.

De andere kant van de medaille is dat de markt van de kleinere woningen onder druk komt en eerder een prijsstijging zal kennen.

Wie te lang wacht om een modale woning te kopen zou wel eens bedrogen kunnen uitkomen