Waarom de afbouw van de woonbonus niet al te erg is…

 17/4/2014

De woonbonus, in werking getreden in 2005, zal, als gevolg van de 6^e staatshervorming, niet langer ten laste komen van het Federale budget. Het is het Vlaamse Gewest dat dit in zijn begroting zal dienen op te nemen.

In zijn huidige vorm is de woonbonus goed voor een jaarlijkse uitgave van 1,7 miljard euro. Tegen 2024 is de verwachting dat dit bedrag zal stijgen tot 2,9 miljard. Vreemd hierbij is dat slechts een overheveling van het Federale naar het Vlaamse Gewest is voorzien t.b.v. 1,5 miljard euro.

Men kan zich dan ook afvragen of het behoud van de woonbonus in zijn huidige vorm niet als problematisch dient aanschouwd te worden. Het oorspronkelijke idee om voor zoveel mogelijk mensen het recht op wonen te waarborgen, blijkt overigens ook niet langer accuraat te zijn (zie verder).

Met de verkiezingen voor de deur, zullen straks de (nieuwe) besturende partijen keuzes dienen te maken. Beseffen zij dat de huidige woonbonus (te) duur en niet houdbaar is op middellange termijn?

Op de secondaire vastgoedmarkt (de markt van de bestaande woningen), heeft de woonbonus een prijsopdrijvend effect.

Extra middelen, of extra fiscale kortingen, verhogen de concurrentiekracht tussen de kopers en dit tot vreugde van de verkopers die de marktwaarde van hun woning zien stijgen.

Besef hierbij dat de woonbonus een forfaitaire aftrek betreft. Dit zorgt ervoor dat de prijsstijging bij de kleinere en sociale woningen sterker aanwezig is dan bij de grotere woningen en villa’s. Dit druist in tegen het oorspronkelijk idee om de woningmarkt zo toegankelijk mogelijk maken.

·         Woningen in de prijsklasse tot 115.000 € en minder zouden zonder woonbonus reeds vlug tot 10 à 25 % goedkoper kunnen aangekocht worden. In dezelfde lijn merken wij op dat ook de huurrendementen voor kleinere woningen (een markt met een nijpend tekort) eveneens met een bruto huurrendement van 25 % zouden stijgen. De eigenaars van dergelijke woningen zullen dan wellicht beter gemotiveerd zijn om deze huurwoningen verder te verhuren en niet -  ontmoedigd door een te laag rendement -  deze van de hand te doen. (Itinera, 2012/3 6.3.2013 woonbonus mildert fiscale druk)
·         Reeds vroeger wezen wij er op dat de demografische factor uitermate belangrijk is in de vraag naar woningen. Sedert 2004 stijgt het aantal huishoudens jaarlijks met 41.500 gezinnen. Er is dan ook een acute nood aan minimaal 50.000 nieuwe woningen per jaar. Voor het invoeren van de woonbonus werden er nog net voldoende woningen gebouwd, maar sedert 2005 – de aanvang van de woonbonus - komen er maar 30.000 woningen per jaar bij. Hier heeft de woonbonus eveneens zijn effect gemist of, als beste inschatting, de terugval van woningbouw wegens de crisis alleen maar gemilderd.

Wanneer minder kopers bouwen, richten ze zicht op de markt van de bestaande woningen (secondaire markt). Deze secondaire markt is weinig elastisch. De transactiekosten (notariskosten) zijn hoog, waardoor deze woningen vnl. op de markt komen door erfenissen, scheidingen, verhuizingen naar grotere of kleinere woning volgens gezinssituatie. Wanneer veel kandidaat kopers naar de secondaire markt gaan leidt dit tot prijsopbod waardoor uiteindelijk de kleinste woningen niet meer betaalbaar worden voor de minst begunstigden.

De sleutel voor een gezonde vastgoedmarkt ligt in nieuwbouw.

Wil men een schaarste op de woningmarkt vermijden, dan dient het aantal nieuwbouwwoningen gelijke tred te houden met het stijgend aantal gezinnen. Vandaag is dit niet zo.

De totaalprijs van de woning bepaalt de haalbaarheid van een bouwproject. Wordt de totaalprijs te hoog dan zakt de kandidaat bouwer af naar de markt van de bestaande woningen, wat, zoals hoger aangehaald, niet goed is voor de prijsvorming.

Welke elementen bepalen de haalbaarheid van een bouwproject?

·         dé voorwaarde om voldoende nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren is het beschikbaar zijn van voldoende en betaalbare bouwkavels, bij voorkeur dan nog in of dichtbij de grote centrumsteden.

·         de bouwkost zelf kan maar amper of helemaal niet verlaagd worden want deze is gerelateerd aan de prijs van bouwmaterialen, de arbeidsuren en de stijgende verplichtingen m.b.t. energienormen.

·         iets meer dan de helft van de koopsom van een nieuwbouwwoning bestaat uit overheidsbeslag (btw, sociale wetten, belastingen). Bij een modale woning (+/- 220.000 €) int de schatkist nog steeds 44.000 € na afrekening van de woonbonus. Dit laat voor de overheden voldoende ruimte over om een beleid te voeren dat aanzet en motiveert om nieuwbouw aan te vangen.

Is de huidige, of straks afgezwakte, woonbonus wel het juiste beleidsinstrument?

Het verleden toont aan dat de woonbonus niet het goede instrument was om de nieuwbouw te stimuleren en aan de basis ligt van een opwaartse prijsdruk is op de secondaire woningmarkt.

De woonbonus geeft eveneens geen ondersteuning voor de belangrijke huurmarkt van modale en sociale woningen. De verhuurder-investeerder kan immers niet genieten van deze fiscale aftrek. Vele verhuurder-investeerders vermijden daardoor deze markt door gebrek aan rendement.

De woonbonus vervangen door een BTW verlaging van 21 % naar 6 % op nieuwbouw beidt een eenvoudiger en flexibel alternatief. De kandidaat bouwer voelt het voordeel onmiddellijk. Daarenboven kan het een compensatie zijn voor de vele prijsverhogende energiemaatregelen opgelegd door de overheid. Dergelijke verlaging van btw-voet zou dan bijvoorbeeld enkel kunnen gelden voor woningen van het type “modale ééngezinswoning” (waarde gaande van 150.000 à 175 000 €) zodat deze fiscale stimulans vnl. terechkomt bij de “modale kandidaat bouwer”.

De woonbonus heeft het voordeel voor de overheid dat de fiscale kost gespreid wordt over 20 jaar. Bij een BTW verlaging wordt de rekening direct gepresenteerd. Deze fiscale min-ontvangsten kunnen echter geheel, of toch voor een groot deel, gerecupereerd worden uit de meer ontvangsten door de extra nieuwbouw.

De afbouw van de woonbonus is een ingrijpende maatregel en kan - zeker bij te bruuske koerswending – de vastgoedmarkt ernstig verstoren. De afbouw over een periode van enkele jaren (een legislatuur ?) dient dan ook parallel te lopen met de opbouw van het alternatief.