Vertrouwen om gehoopte prijs te krijgen, daalt bij vastgoedverkoper !

Risico op dalend aanbod en moeilijk kwartaaleinde neemt toe !



De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index houdt mooi stand op 1,14 punten, in lijn met de afgelopen maanden,maar het aantal kandidaat verkopers die hun initiële verkoopprijs naar beneden aanpassen stijgt tot 28 %. Het verleden leert ons dat wanneer meer dan 25% van de verkopers hun verkoopprijs laten dalen, dit een sterke indicatie vormt van een afnemend vertrouwen.

De trendvoorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de Vlaamse particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd die deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen. De evolutie van het totale aanbod van de particuliere verkopers en hun spontane prijswijzigingen in de loop van deze periode geven de toekomstige markttendens weer.

Tussen het aantal prijswijzigingen (in %) en de kans op dadelijk afnemend aanbod is er een correlatie van -70,58 %. Deze correlatiecoëfficiënt duidt op de belangrijke samenhang tussen het stijgend aantal verkopers die hun initiële verkoopprijs naar beneden wijzigen en een vermindering van het nieuwe aanbod.
Sedert begin dit jaar wijzigden 24 à 25 % van de verkopers hun prijs (alleen de maand maart met 18 % was daarop een uitzondering). In de maand mei blijken echter meer dan 28 % van de verkopers hun initiële vraagprijs naar beneden toe aan te passen en dit met gemiddeld 19.479 € of 6.06 % van de initiële verkoopprijs.
Er blijkt duidelijk schrik bij de verkopers, die de luxe hebben om te kunnen wachten met verkopen, dat zij hun gewenste verkoopprijs niet zullen halen.

Die angst om de “juiste” prijs niet te kunnen halen, is in tegenspraak met de rentesituatie. Zolang de rente (zo historisch) laag blijft, de inflatie hoog blijft (en wellicht nog zal stijgen) en voldoende mensen werk hebben (en dus over voldoende leencapaciteit beschikken), zullen er immers kopers zijn.

Slecht één koper op tien betaalt contant, vijf op de tien lenen de volledige koopsom, en de rest een belangrijk deel. Wat eigenlijk betekent dat de “juiste prijs” voor het belangrijkste deel beslist wordt door “de bankier”. Hij bepaalt vandaag de uiteindelijke mix tussen rente, inkomen en waarde van de woning. Stijgt de rente of dalen de fiscale stimuli (woonbonus) dan daalt de uitkomst van de vergelijking en is de haalbare verkoopprijs dalend. In die optiek is de angst dan ook onterecht.

Kredietcijfers kondigen moeilijk kwartaaleinde aan

Febelfin noteerde voor april een daling, jaar op jaar, van 32 % in het aantal verstrekte hypothecaire kredieten, wat wijst op een terugval in het aantal verkochte woningen. Met dient wel in rekeningen brengen dat 2011 het “topjaar” voor renovatie was, aangewakkerd door heel wat “belastingsaftrekken” voor renovaties die in 2011 afliepen. Van het totaal van 325.000 verstrekte kredieten waren er 133.000 voor renovatie, een slordige 65.000 meer (of 20 % van de verstrekte kredieten) dan in de loop van 2010. Dit relativeert enigszins het hoge cijfer van -32 %, maar waakzaamheid blijft zeker geboden.